פסק-דין בתיק ה"פ 24081-07-11

זוהי תביעתה של המבקשת, אשר הוגשה בדרך של המרצת פתיחה, בה ביקשה כי בית המשפט יורה למשיב לחתום על תוכנית להקמת תחנת תדלוק במקרקעין אותם חוכרת היא מהמשיב ואשר הוקצו לה בפטור ממכרז. עוד ביקשה המבקשת מבית המשפט ליתן לה היתר לפיצול סעדים על מנת שתוכל לתבוע בעתיד את נזקיה מן המשיב.

אקדים ואומר כי הגעתי לכלל מסקנה שאין להיעתר לתובענה. המגרש הוקצה למבקשת בפטור ממכרז בשל בקשתה לבנות במגרש מפעל להזרקת פלסטיק באזור עדיפות לאומית - בעיר אילת. בנסיבות העניין, לא מצאתי כי יש מקום לסטות מן התנאים שנקבעו ולאפשר כעת מתן היתר להקמת תחנת תדלוק במקרקעין. הרחבה כאמור חותרת תחת עקרון השוויון שהוא מאושיות דיני המכרזים.

העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת

1.      המגרש נשוא ההליך דנן הינו מגרש מס' 20 בגוש 40069 חלקה 1 הממוקם באזור התעשייה באילת (להלן: " המקרקעין" או " המגרש"). המגרש נמצא בבעלות המדינה, מנוהל בידי המשיב (להלן: " המינהל" או " המשיב") ומוחכר על ידי המבקשת.

2.      בשנת 2002 הגישה המבקשת בקשה למשרד התעשייה והמסחר (להלן: " משרד התמ"ת") לקבל המלצה כי המגרש יוקצה לה בפטור ממכרז למטרת הקמת מפעל פלסטיק בשטח של 3700 מ"ר באזור נמל חופשי אילת. הבקשה הוגשה על יסוד הוראת תקנה 25(5)(ב) לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג-1993 (להלן: " תקנות חובת המכרזים"), שעניינה הקצאת קרקע בפטור ממכרז באזורי עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה.

3.      בדיון ועדת התיאום מטעם משרד התמ"ת, שנערך ביום 17.3.03, צוין כי בקשת ההקצאה מתייחסת למגרש בגודל 3700 מ"ר, בעוד שהמלצת החטיבה המקצועית במשרד הינה כי יוקצה למבקשת מגרש בגודל 2500 מ"ר בלבד. בדיון זה קבעה ועדת התיאום כי העניין ידחה לדיון נוסף.

4.      בהמשך לדברים אלה, פעלה המבקשת על מנת שיוקצה לה מגרש בגודל הנקוב בבקשת ההקצאה. בין יתר הצעדים שנקטה היא בנדון ניתן למנות פגישה שנערכה בין בעלי המבקשת לבין מנהל המינהל לאזורי פיתוח במשרד התמ"ת, וכן פנייה של המבקשת במכתב למשרד התמ"ת בו נטען כי כל השטח המבוקש בבקשת ההקצאה חיוני לצורכי המפעל. בהמשך, התקבל במשרדי המינהל מכתב מאת מר דובנוב, מנכ"ל חכ"א, בו עמד הכותב על חשיבות הקמת מפעל יצרני במגרש המבוקש לעיר אילת.

5.      ביום 1.7.03, בדיון שנערך במינהל בשאלת הקצאת המגרש, סוכם כי משרד התמ"ת ייתן המלצה למינהל להקצות את המגרש כמבוקש. בהמשך, ביום 8.9.03 התכנסה ועדת תיאום ובה נציגי משרד התמ"ת ונציגים מטעם המינהל. בישיבה זו החליטה הוועדה לאשר את הקצאת הקרקע כמבוקש, בכפוף לעריכת תיאום על ידי המבקשת עם רשות שדות התעופה באשר למגבלות הבנייה במגרש הנובעות מקונוס הנחיתה האווירי. ביום 11.5.04, לאחר שהתקבלה התחייבות המבקשת כי תעמוד בתנאי ועדת התיאום, ניתנה המלצתו הרשמית של משרד התמ"ת להקצות למבקשת את המגרש המבוקש בשטח של כ-3640 מ"ר ללא מכרז פומבי תוך שצוין בהמלצה כי על הקרקע מתוכנן מבנה תעשייתי למטרת הזרקת פלסטיק. בהמשך להליך ההקצאה הזמין המשיב חוות דעת שמאית לצורך קביעת מחיר המגרש. לאחר קבלת חוות הדעת האמורה ועל יסוד המלצת משרד התמ"ת, החליט המינהל ביום 31.10.04 להקצות למבקשת את המגרש בפטור ממכרז לפי תקנה 25(5)(ב) לתקנות חובת המכרזים.

6.      בהתאם להחלטה דנן, חתמו המבקשת והמינהל, ביום 10.11.04, על הסכם פיתוח בקשר למגרש. על פי האמור בהסכם, מטרת ההקצאה הינה תעשיה ומלאכה, כאשר נקבע כי המבנה שיוקם על המגרש הינו מפעל להזרקת פלסטיק. עוד נקבע בחוזה כי ככל שהמבקשת תעמוד בהתחייבותה לבנות מפעל בגודל מינימאלי של 1456 מ"ר במגרש תוך 36 חודשים, יאפשר המינהל המרת הסכם הפיתוח לחוזה חכירה.  

7.      ביום 7.4.08 שלחה המבקשת מכתב למינהל בבקשה להנפיק חוזה חכירה המאריך את תקופת הפיתוח, או לחילופין להנפיק תוספת להסכם הפיתוח המאריכה את תקופת הפיתוח. במכתב זה צוין כי עבודות בניית המפעל צפויות להתחיל בקרוב. בתשובה למכתב זה מסר המינהל כי לא ניתן להמיר את זכויות הפיתוח כל עוד לא הושלמה הבנייה במגרש, וכי על מנת להנפיק תוספת לחוזה הפיתוח על המבקשת לפנות למשרד התמ"ת.

8.      ביום 24.3.09 שלחה המבקשת מכתב נוסף למינהל ובו בקשה להנפיק חוזה חכירה נוכח סיום בניית המפעל על גבי המגרש. בהמשך לכך, ביום 22.7.09, חתמו המינהל והמבקשת על חוזה החכירה. יצוין כבר עתה כי בנקודה זו הצדדים חלוקים: בעוד שהמבקשת טענה כי המינהל חתם על החוזה לאחר שווידא כי המבקשת עמדה בתנאי הסכם הפיתוח, גרס המינהל כי חוזה החכירה נחתם עקב טעות, אי-השלמת התחייבויותיה של המבקשת על פי חוזה הפיתוח.

9.      בחודש נובמבר 2009 הגישה המבקשת למשיב בקשה לקבלת היתר לבניית תחנת דלק במגרש. במכתב מיום 22.6.10 השיב המינהל לבקשה זו כי לא ניתן לאשרה, מן הטעם שבנייה כאמור חורגת ממטרת הקצאת הקרקע בפטור ממכרז. וכך כתב המינהל במכתב התשובה:

"לידיעתכם אין באפשרותנו לאשר את בקשתכם וזאת מאחר והקצאת הקרקע בוצעה על פי תקנה 25(5)(ב) לתקנות חובת המכרזים המתירה הענקת זכויות במקרקעין באזורי עדיפות לאומית במחיר מופחת ובפטור ממכרז... הננו מסכימים עם טענתך שהקמת תחנת הדלק מותרת על פי תמ"א 18 בקרקע שיעודה תעשייה. יחד עם זאת בכוונתנו לפעול על פי נהלינו והחלטותינו לשמור ולקיים את נוהל הקצאת המגרשים בפטור ממכרז למטרות תעשיה ומלאכה ולא לאשר שינוי במטרה וכמובן ביעוד אלא לאחר חלוף 7 שנים ממועד החתימה על חוזה החכירה. בהתאם לאמור לעיל מוחזרות בזאת תוכניות הבניה ולא מאושרות".

10.  ביום 27.7.10 שלח המינהל מכתב נוסף למבקשת בו לא הייתה כל התייחסות לבקשת המבקשת להקים תחנת תדלוק במקרקעין. במכתב זה נאמר כי הצעת הבנייה של המבקשת ביחס למפעל אינה עומדת בגודל המבנה המינימאלי שנקבע בהסכם הפיתוח ובחוזה החכירה. עוד נכתב במכתב כי על פי בדיקת המינהל בשטח המבנה הבנוי במגרש אינו משמש למטרת תעשייה ומלאכה, ואף לא הושלמה בנייתו כמשתמע מתנאי המבוא לחוזה החכירה.

11.  בתשובה למכתב זה ענתה המבקשת, ביום 5.8.10, כי המבנה הבנוי על הקרקע מוכן לשימוש אך אינו מאוכלס מן הטעם שטרם הושלם חיבורו לתשתיות. באשר לטענת המינהל כי המבנה שנבנה קטן מגודל המבנה המינימאלי לו התחייבה המבקשת, נכתב כי מגבלות הבנייה לגובה במגרש שונו במהלך השנים 2006-2007 והן לא מאפשרות ניצול מלא של זכויות הבנייה בשל "קונוס הנחיתה" של שדה התעופה באילת.

המבקשת עמדה במכתבה על כך שהיא פנתה בעניין לרשות שדות התעופה אך זו סירבה לשנות את מגבלות הגובה.

12.  משלא נעתר המינהל לבקשתה של המבקשת להקים תחנת תדלוק במגרש, הגישה היא את התובענה שבפני. 

טענות הצדדים

13.  המבקשת הסבירה את הרקע לבקשתה להקים במגרש תחנת תדלוק. לטענתה, לאחר החתימה על הסכם הפיתוח התברר לה שהתב"ע החלה על המגרש אינה מאפשרת לבנות עליו מבנה בגובה העולה על 30 מ' מעל פני הים בשל בטיחות טיסה. משום כך, ולאחר שפניותיה לרשות שדות התעופה לשינוי התב"ע נענו בשלילה, גרסה המבקשת כי היא נאלצה לבנות את המפעל באופן שגרם לה לאבד 500 מ"ר מזכויות הבנייה במגרש. מסיבה זו היא פנתה למינהל בבקשה להקים תחנת תדלוק על המגרש, באופן, אשר לטענת המבקשת, יקטין את הנזק הכלכלי שנגרם לה עקב חוסר היכולת לנצל את מלוא זכויות הבנייה שרכשה. המבקשת הוסיפה כי המינהל התעלם מהמגבלות התכנוניות הקיימות במגרש ויצר במהלך המשא-ומתן עימה מצג שווא רשלני כי ניתן לבנות על המגרש מבנה בגודל מינימאלי של 1456 מ"ר כאמור בדו"ח השמאי, בהסכם הפיתוח ובחוזה החכירה.